Eine Eigentumswohnung ist heutzutage gar nicht mehr leistbar – diesen Satz hört man gerade in Tirol häufig. Doch die Diskussion wird meist von willkürlichen Zahlen und Zusammenhängen geprägt. Wie sieht es aus, wenn man genau rechnet – und Eigentum und Miete über einen realistischen Lebenszeitraum gegenüberstellt?
Genau das wollte die Landesinnung Bau Tirol wissen. „Uns war es wichtig, weg von gefühlten Wahrheiten zu kommen und uns anzusehen, wie sich Eigentum und Miete unter plausiblen Annahmen tatsächlich entwickeln“, erklärt Patrick Weber, Landesinnungsmeister der Bauinnung Tirol. Dafür hat die Landesinnung die Gesellschaft für Angewandte Wirtschaftsforschung (GAW) mit einer objektiven und realistischen Modellrechnung beauftragt.
Die Ausgangslage: Eine Wohnung und zwei Möglichkeiten
Die GAW hat den Kauf und die Miete einer 70 Quadratmeter großen Wohnung in Tirol gegenübergestellt. Die gewählte Größe entspricht etwa einer Drei-Zimmer-Wohnung und bietet damit Platz für einen Familienhaushalt. „Bei den Kauf- und Mietpreisen haben wir marktübliche Werte angenommen. Auch bei Zinsen, Inflation und Wertentwicklung haben wir mit langfristigen Durchschnittswerten gerechnet, um kurzfristige Ausreißer möglichst außen vor zu lassen“, erklärt Stefan Jenewein von der GAW.
Für den Kauf wurden 6.250 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Damit ergibt sich ein Kaufpreis von 437.500 Euro. Einschließlich pauschal angenommener Nebenkosten von zehn Prozent liegen die Gesamtkosten bei rund 481.000 Euro. Bei 20 Prozent Eigenmitteln (gerechnet auf den Kaufpreis) wird ein Kredit von 393.750 Euro benötigt. Die Berechnung geht von einer Laufzeit von 35 Jahren und einem Zinssatz von 3,75 Prozent aus. Daraus ergibt sich eine Kreditrate von knapp 1.700 Euro monatlich. Gemeinsam mit den berücksichtigten Rücklagen für die Instandhaltung liegt die monatliche Belastung zu Beginn bei knapp 1.800 Euro.
Für dieselbe 70-Quadratmeter-Wohnung wurde bei der Mietvariante ein Mietpreis von 16 Euro pro Quadratmeter angenommen. Das entspricht zu Beginn einer monatlichen Miete von 1.120 Euro.
Auf den ersten Blick scheint die Rechnung klar: Mieten ist günstiger. Doch der entscheidende Unterschied zeigt sich, wenn man langfristig rechnet.
Gleiche finanzielle Belastung, unterschiedliche Vermögensentwicklung
Um beide Varianten möglichst gut vergleichen zu können, geht die GAW davon aus, dass Käufer und Mieter über den gesamten Betrachtungszeitraum jährlich grundsätzlich denselben Betrag ausgeben. Die Differenz wird in der Miet-Modellrechnung konsequent angespart und verzinst. Damit erhält die Mietvariante sogar einen entscheidenden Vorteil, der in der Realität nicht immer so gegeben sein dürfte.
Gleichzeitig wurde berücksichtigt, dass sich die Miete und die Rücklagen für Instandhaltungen beim Eigentum im Laufe der Jahre erhöhen. Die GAW rechnet dafür mit einer durchschnittlichen jährlichen Indexierung von 2,5 Prozent. Grundlage ist die langfristige Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Für die Wertentwicklung der Immobilie wurde eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 2,88 Prozent angesetzt.
„Bei der Inflation ebenso wie bei der Entwicklung der Immobilienpreise wurden Durchschnittswerte der vergangenen 25 Jahre verwendet. Damit vermeiden wir, dass einzelne Jahre mit besonders hohen oder niedrigen Werten das Ergebnis verzerren.“
Stefan Jenewein, GAW
Nach rund 21 Jahren wendet sich das Blatt
Nach rund 21 Jahren erreicht die jährliche Mietbelastung im Modell jenes Niveau, das für Finanzierung und Rücklage der Eigentumswohnung anfällt. „Zu Beginn kann der Mieter noch einen beträchtlichen Betrag zur Seite legen. Durch die laufende Indexierung wird dieser Spielraum aber immer kleiner. Nach rund 21 Jahren ist die Miete in unserem Modell bereits auf dem rund selben Belastungsniveau wie der Kredit und die Instandhaltungsrücklagen beim Eigentümer“, erklärt Jenewein.
Am Ende des Betrachtungszeitraumes von 35 Jahren ist im Mietmodell die Belastung von ursprünglich 13.440 Euro auf rund 31.000 Euro pro Jahr gestiegen. Beim Eigentümer hingegen ist der Kredit zu diesem Zeitpunkt vollständig zurückbezahlt.
312.000 Euro stehen 1,18 Millionen Euro gegenüber
Entscheidend ist die Frage: Was bleibt nach 35 Jahren übrig? „Zur Erinnerung: Beide Personen haben in unserem Modell gleich viel ausgegeben. Nach 35 Jahren besitzt die eine Seite (Käufer) eine Immobilie im Wert von rund 1,18 Millionen Euro, auf der anderen Seite (Mieter) stehen rund 312.000 Euro angespartes Kapital“, fasst Jenewein das zentrale Ergebnis zusammen. Das entspricht einem rechnerischen Vermögensunterschied von rund 870.000 Euro zugunsten des Wohnungseigentümers.
Doch damit nicht genug: Nach 35 Jahren ist der Kredit abbezahlt – es bleibt eine schuldenfreie Immobilie. Während für den Eigentümer nur noch laufende Betriebskosten und Rücklagen anfallen, muss die Miete auch in der Pension Monat für Monat weiterbezahlt werden. In der Modellrechnung würde die Mietbelastung nach 35 Jahren rund 2.600 Euro pro Monat betragen.
„Eigentum ist auch eine wesentliche Form der Vorsorge für morgen. Wer im Alter keine Miete mehr bezahlen muss, hat ganz andere finanzielle Möglichkeiten.“
Patrick Weber, Landesinnungsmeister der Bauinnung Tirol
Der eigentliche Knackpunkt: das Startkapital
Wo liegt also die größte Herausforderung auf dem Weg ins Eigentum? Meistens ist es nicht die monatliche Kreditrate, sondern das notwendige Startkapital. Für die berechnete 70-Quadratmeter-Wohnung mit einem Kaufpreis von 437.500 Euro sind rund 87.500 Euro Eigenmittel erforderlich. Heißt konkret: Auch wer sich die laufende Finanzierung leisten kann, muss zunächst mehrere zehntausende Euro an Eigenkapital aufbringen.
„Aus ökonomischer Sicht ist das benötigte Eigenkapital für die Finanzierung die größere Hürde als die monatliche Kreditrate selbst.“
Stefan Jenewein, GAW
Bei der Eigenkapitalquote für Finanzierungen sieht auch die Landesinnung Bau Tirol einen großen Hebel, an dem es anzusetzen gilt: Wer ein ausreichendes Einkommen für die monatliche Finanzierung hat, sollte nicht allein am fehlenden Startkapital scheitern.
Was könnte die Politik besser machen?
Will die Politik mehr Menschen den Weg ins Eigentum ermöglichen, muss sie die Einstiegshürden senken. Die Landesinnung Bau Tirol hat dafür konkrete Lösungsansätze: Landeshaftungen und Wohnbauförderungen als Eigenkapitalersatz, die Befreiung von der Grunderwerbsteuer beim ersten Hauptwohnsitz und niedrigere Kaufnebenkosten. Gleichzeitig muss Bauen wieder einfacher und günstiger werden – durch weniger Normen, den Gebäudetyp E und bessere Möglichkeiten zur Assanierung.
Fazit: Sich Eigentum wieder zutrauen
Die Tiroler Bauinnung möchte Wohneigentum wieder als realistische Perspektive in den Fokus rücken: Ja, der Weg in die eigenen vier Wände braucht Planung und eine Finanzierung, die zur persönlichen Lebenssituation passt. Aber Eigentum ist auch heute finanziell machbar. Entscheidend ist, langfristig zu denken. Denn zwischen „Was kostet mich Eigentum heute?“ und „Was bleibt mir nach 35 Jahren?“ liegt der große Unterschied. „Wir sollten jungen Menschen wieder zeigen, welche Möglichkeiten sie haben, und gleichzeitig die Rahmenbedingungen verbessern, damit noch mehr diesen Schritt schaffen können“, betont Landesinnungsmeister Patrick Weber.
Wer heute Eigentum schafft, investiert nicht nur in Quadratmeter – sondern in Vermögen, Sicherheit und finanzielle Freiheit für morgen.
Zum Weiterlesen:
Die Modellrechnung der GAW-Studie im Detail.
